房价一直都是全民关注的问题,这一点毋庸置疑。

  2019年两会上,房地产行业的调控目标已经从“坚决遏制房价过快上涨”到“防止房市大起大落”, 房地产税的立法工作也已经箭在弦上,发出去只是时间的问题。房地产政策的变化对房价会有什么影响?2019年房价还会持续上升吗?

  很多人都记得马云曾经说过“未来房价如葱”,也曾神预测过2020年房价将迎来高位解体。但近日,对于未来的房价走势,马云发表了与以往不同的新预言——二三线城市的房价上涨迅速,十年后房价将上涨七倍。作为商业大佬,马云的对未来房价预测是否准确?中国房价到底有没有泡沫?

  那么,我们该如何判断未来中国房价的趋势?如何做出正确的投资决定?

  回答以上问题,我们需要了解影响中国房价涨跌的因素,在京沪深房市仍保持紧张的情况下,结合城市发展寻找自己投资房地产的新机会。

  预测未来房价的关键因素是什么?

  其实每种商品都一样,价格的走势最后都要落脚到“供需”两个字上来,但房价未来的趋势预测不是简单地按供给和需求来分析,而是按时间周期来综合分析,不同周期内房价的关注点是不一样的,总结起来是:短期看政策,中期看库存,长期看人口。

  短期看政策

  主要指的是货币政策和房地产调控政策。房地产的建设周期一般长达数年,短期的市场真实需求和供给很难出现明显改变,最容易改变的是市场的预期和资金环境,而这些都受到短期政策的巨大影响。目前来看,我国仍处于2016 年末开始的这轮政策紧缩周期,要预测短期房价反弹的拐点很简单,就是等待政策放松的信号。而目前宏观环境下行压力是存在的,但还没有出现超预期下行,所以短期来看,政策只会微调,不会出现像2009 年、2012 年和2015 年那样大力度的宽松。

  中期看库存

  包括待售的既有库存和尚未建成的潜在库存。房地产的需求可以在短期内发生很大的变化,但供给不可以,因为供给受到房地产建设周期的限制,从拿地到开工,从开工到完成,都需要时间。需求的快速变化和供给的反应时滞导致供需经常会出现缺口,但供给大于需求的时候,库存就会快速增加,这会直接影响中期内的房地产市场供求平衡,进而影响房价。库存越低,房价弹性越大,反之亦然。库存主要看两个方面的指标,既有库存看商品住宅待售面积,潜在库存看房屋施工面积。

  从狭义库存来看,全国商品住宅待售面积自2011 年以来不断走高,之后由于房地产去库存以及三四线城市棚户区改造等一系列政策,商品住宅待售面积大幅下降至5.8亿平方米,接近2013—2014 年的库存水平,但这仍然不低。从广义库存来看,潜在的房地产供给更高,2017 年有超过78 亿平方米的房屋正在施工当中,这些潜在库存主要在三四线城市,对全国整体的房价还是有比较大的压力,当然,一二线城市的库存大多比较低,需求比较旺盛,需要分区域来看。

  长期看人口

  从根本上说,房子是用来住的,不是用来炒的。从劳动力人口上看,中国的劳动力人口红利已经开始消失,人口老龄化的趋势越来越明显。从年轻人口看,计划生育导致的后果正在体现。1986—1990 年是最后一波婴儿潮,之后我国出生人口长期维持在年均1 800 万人以下的低水平,这直接导致目前我国20~30 岁的年轻人口比例开始下降,而新生人口下降会导致总人口下降。从城镇人口看,情况要稍微乐观一些,根据十三五规划,每年城镇仍将新增1 600 万常住人口。在城镇化率达到80% 之前,城镇化人口依然是支撑城市尤其是大城市房价的重要动力。

  奋斗与选择:京沪深的房子还要不要买?

  “一线城市容不下肉体,三四线城市容不下灵魂”,究竟是选择在一线城市打拼还是回家乡发展,是很多人纠结的问题,纠结的一个最重要原因就是房价。一线城市的高房价的确让年轻人难以承受,很多人在等房价下跌,但结果却是等来了更激烈的上涨。往后看,京沪深的房价究竟还会不会涨?对于年轻人来说,是不是能等来更好的入手机会?

  要判断未来京沪深的房价趋势,还是要分短期、中期、长期来看,短期看政策因素,中期看土地和库存因素,长期看人口因素。

  短期看政策

  一是地产调控政策,二是货币政策,这两个政策都基本处于紧缩的状态。

  从地产调控来看,目前京沪深均实行较为严格的房地产调控政策,还完全没有放松的迹象。北京2017 年出台“317 新政”,认房又认贷,非京籍需要连续5 年缴纳个税,并提高首付比例,首套房普通住宅35% 维持不变。上海2016 年出台“沪九条”和“沪六条”,规定非沪籍居民购房需连续缴纳个税及社保满5 年,首套房首付款比例不低于35%,二套自住房首付款比例不低于50%,承诺首付款为自有资金,开征个人住房房产税。深圳2016 年出台“深八条”,规定非深籍居民购房需连续缴纳社保或个税满5 年,首套房首付款比例不低于30%,二套自住房首付款比例不低于50%。  郑州人流医院:https://yyk.familydoctor.com.cn/21521/郑州无痛人流多少钱:https://yyk.familydoctor.com.cn/21521/郑州妇科医院哪家好:https://yyk.familydoctor.com.cn/21521/

  从货币政策来看,短期内京沪深房地产调控政策不会松动,货币政策出现微调,但稳健中性的基调尚未发生变化,所以房价反弹的可能性不大。但考虑到过去一年房价的调整幅度已经比较大,继续下跌的可能性不大,房价将逐步趋稳,伴随着政策的微调会略有反弹。


发表于:[2019年06月05日]